נעמת ואח' נ' שער מבנים בע"מ ואח' - פסקדין

פסק דין

הרקע לתביעה:

1.הצדדים לתובענה זו הנם בעלי זכויות ביחידות מסחר שונות המצויות בקומת הקרקע מתוך 3 קומות במבנה מסחרי ברחוב משה לוי 10 בראשון לציון הידוע כחלק מחלקה 24, גוש 3946 (להלן: "המבנה המסחרי").

2.תחילה עתרו המבקשים למתן שלושה סעדים הצהרתיים. אולם, ביום 18.4.12 ולאחר שמונה כונס נכסים לביצוע עבודות הנדרשות לקבלת רישיון עסק בקומת הקרקע [החלטה מיום 19.1.2011] הצטמצמה המחלוקת בין הצדדים. לפיכך, עתרו המבקשים לקבלת סעד הצהרתי לפיו, ניהול הרכוש המשותף במבנה המסחרי יוותר בידי מבקשים 2-3 (להלן: "מר נעמת" ו- "מר עזיזה" בהתאמה) או יעבור לידי חברה חיצונית ובלבד שלא יעבור לידי משיבה 1 (להלן: "שער מבנים").

עיקר טענות המבקשים:

3.ביום 31.3.95 חתם מבקש 1, על הסכם רכישת יחידת מסחר במבנה המסחרי מול א.ד.פ חברה לבניין ולהשקעות בע"מ (להלן: "א.ד.פ"). באותו מועד חתם מבקש 1 על הסכם ניהול המקנה לא.ד.פ זכות ביצוע שירותים וניהול המבנה המסחרי.

4.בשנת 1995 נכנסה ג'ונתן – החברה לניהול פרויקט כרמל 2000 (1995) (ראשל"צ) (להלן: "חברת ג'ונתן") לנעליה של א.ד.פ וניהלה את המבנה המסחרי.

5.מר נעמת הוא בנו של מבקש 1, מיופה כוחו ומחזיק בפועל של יחידה במבנה המסחרי. בשנת 1997, לאחר חילוקי דעות בין חברת ג'ונתן לבין בעלי היחידות במבנה המסחרי, הסכימו האחרונים שחברת ג'ונתן תתפטר מניהול המבנה המסחרי וניהולו יועבר לידי מר נעמת ומר עזיזה.

6.במסגרת תפקידם כמנהלי המבנה המסחרי אספו מר נעמת ומר עזיזה כספים מבעלי הזכויות במבנה המסחרי ודאגו לשלם את החשבונות ברכוש המשותף.

7.ביום 31.12.08 לאחר שהתחזתה לנציגת "וועד הבית" הגישה משיבה 3 (להלן: "גב' יחזקאל"), בשם ועד הבית של המבנה המסחרי, תביעה כספית כנגד משיבים 1-2 במסגרת ת.א. 4936/08. בעקבות הליך גישור שהתנהל בין הצדדים, נחתם הסכם פשרה שקיבל בחלקו תוקף של פסק דין ביום 20.4.10 (להלן: "הסכם פשרה").

8.בהסכם הפשרה הוחלט שניהול המבנה המסחרי יועבר לידי שער מבנים. המבקשים לא נתנו לגב' יחזקאל יפויי כוח לפעול בשמם כוועד הבית. גב' יחזקאל מעולם לא יידעה את המבקשים אודות התביעה שהגישה והסכם הפשרה שנחתם בעקבותיו. הסכם הפשרה נערך בחוסר תום לב ותוך הטעיית המבקשים. לכן הסכם הפשרה אינו יכול לחייבם.

9.נוכח האמור, עתרו המבקשים למתן סעד הצהרתי לפיו זכויות ניהול המבנה המסחרי יוותרו בידי מר נעמת ומר עזיזה ולחילופין יועברו לידי חברת ניהול חיצונית ובלבד שלא תהיה שער מבנים.

עיקר טענות המשיבים 1-2 (שער מבנים ומר גיגי):

10.מר נעמת ומר עזיזה לא מונו לשמש כמנהלים של המבנה המסחרי ולא שימשו כמנהליו בשום שלב. זכויות הניהול של המבנה המסחרי נמכרו על ידי א.ד.פ לשער מבנים. לאחר מכירה זו ובהתאם לשאילתות רשם החברות, א.ד.פ וחברת ג'ונתן חדלו מפעילות. לכן, גם אם נחתם הסכם בין חברת ג'ונתן לבין מר נעמת ומר עזיזה הרי שהוא חסר תוקף.

11.כנגד מר נעמת ניתן פסק דין במסגרת ת.א. 5842/02 לסלק ידו מהמושכר ולתשלום כספים. התובעת בת.א. 5842/02, היא שער מבנים בתביעה דנן, ומר נעמת הגיעו להסכם פשרה לפיו יפנה מר נעמת את המושכר. בתמורה לכך יקבל מהתובעת 5,000 דולר. עוד הסכימו הצדדים שפסק הדין יבוטל עם מילויו של הסכם פשרה זה. לנוכח הסכם פשרה זה, מנוע מר נעמת מלטעון לזכויות ניהול במבנה המסחרי.

12.מר נעמת, מר עזיזה ומבקשים 5 ו-19 מפעילים במבנה המסחרי עסקים, אולם הם אינם בעלים של יחידות מסחר בו. לכן מבקשים אלה נעדרים כל זכות הכרעה בשאלת ניהול המבנה המסחרי.

13.המשיבים פנו לכל המבקשים בתובענה דנן וקראו להם לקחת חלק בהסכם הפשרה אולם הם סרבו. לבסוף, נחתם הסכם הפשרה על ידי 103 מתוך 185 בעלי יחידות במבנה המסחרי. חתימה זו יחד עם הוראות סעיף 12 לתוספת לחוק המקרקעין, תשכ"ט -1969 (להלן: "החוק") והוראת סעיפים 58(א) ו-71(ב) לחוק מכשירה את שער מבנים לשמש כחברת ניהול של המבנה המסחרי.

עיקר טענות משיבה 3 (יחזקאל נצחית):

14.בעלי החנויות במבנה המסחרי וביניהם מר נעמת ומר עזיזה מינו את גב' יחזקאל לשמש כ"וועד הבית".

15.המבקשים ידעו על הגשת התביעה במסגרת ת.א. 4936/08, על הליך הגישור, על אסיפת הדיירים טרם החתימה על הסכם הפשרה ועל הסכם הפשרה שנחתם.